Ванина Станкова е български адвокат, специализирал се в сделките с недвижими имоти. Тази статия е превод от български.
Българската нормативна уредба на сделките с недвижими имоти може да бъде объркваща за чужденците. Това е така, защото от правото на собственост врху земята произлизат няколко права: правото на строеж и правото на ползване от една страна и от друга страна "голото право на собственост", което остава след като предните две права бъдат отделени от правото на собственост върху земята.
Чужденците все още по силата на българското законодателство не могат да придобиват собственост върху българска земя. Но правото на собственост включва в себе си правото на строеж и правото на ползване, които могат да бъдат предмет на самостоятелно прехвърляне. А чужденците могат да придобиват правото на собственост и правото на ползване. Ако това се случи, последните две права се отделят от правото на собственост и трите права могат да имат различни преобретатели.
Както в повечето държави, така и в България може да притежавате апартамент, който е построен върху чужда земя или притежавате заедно с други лица.
Фактът, че апартаментът е построен върху чужда земя не е от значение, защото никой от собствениците на земята не може да продаде апартамента Ви, да се разпорежда с него или да Ви иска наем за земята, върху която е построен. Това е така, защото Вие сте собственик на апартамента. Собственикът на земята притежава само нея. В България може да купите включващото се в правото на собственост право на строеж, т.е. да си построите сграда върху земя, която остава собственост на друго лице. Това право на строеж след реализацията на сградата се трансформира в право на собственост върху нея. Това право е безсрочно, с изключение на случаите, когато изрично е уговорено, че е за определен срок. Българският закон предвижда, че дори ако построената сграда погине (т.е. бъде съборена, разрушена) този, който е купил правото на строеж може да я построи отново в същия размер, т.е. Вие сте гарантирани, че независимо кой притежава земята, Вие притежавате изцяло правото на собственост върху сградата - т.е. може да я ползвате, да се разпореждате с нея и да я преустройвате.
Собственикът на земята притежава така нареченото "голо" право на собственост, което означава, че той е собственик, може да продава или дарява земята, но не може да я ползва в пълен обем, защото е длъжен да търпи и уважава правата на собственика на сградата. Т.е. въпреки, че има право да продава като собственик земята си, той трудно би намерил купувач за нея, защото никой не би имал интерес да придобие нещо, което не може да ползва.
Освен правото на строеж отделно може да бъде продадено и правото на ползване върху земята. Това означава, че закупилият го може да ползва земята както намери за добре и собственикът на земята не може да му пречи.
Както бе посочено в началото, чужденците не могат да придобиват собственост върху българска земя. Когато чужденец придобие недвижим имот в България, инвеститорът продължава да притежава "голото право на собственост". Това не е в интерес на инвеститора, защото той при условие, че не може да ползва в пълен обем правото на собственосттрябва да продължи да плаща данъци за земята, а и разходите му по придобиване на земята не са данъчно признати.
Всеки инвеститор би предпочел да продаде това "голо право на собственост" възможно най-бързо, но единственото лице, което може да има интерес от придобиването му, е собственикът на имота, който е построен върху земята. За това, инвеститорите са съгласни да продадат правото на собственост върху земята на собствениците на сгради, в момента в който българското законодателство разреши на чужденците да притежават земя на територията на РБългария.
Алтернатива начин за незабавно придобиване на собствеността върху земята от чуждестранно лице, е то да стане собственик на българска фирма, която да закупи земята. Регистрирането на фирма в България е лесно и не особено скъпо, но незабавното придобиване не собствеността върху земята не носи никакви предимства за собственика на недвижим имот в България, ако той е придобил съответно правото на строеж и ползване.
В България, сделките с недвижими имоти се извършват с помощта на нотариус. Нотариусът е независим (при изпълнение на своите функции се подчинява само на закона), лично извършва нотариалните и други предвидени в закона действия и то в район, съвпадащ с този на съответния районен съд. В района на всайонен съд в България трябва да има поне два нотариуса, които отговарят за сделките с недвижими имоти.
Обикновенно, не се изисква от клиента или продавача да разполагат със свои адвокати, защото сделката се извършва от нотариус. Все пак, някой адвокати предлагат правни съвети и административни услуги на желаещите да закупят недвижими имоти.
Гаранционният срок на българските строителни компании за всички видове новоизпълнени строителни конструкции на сгради и съоръжения, включително и за земната основа под тях е 10 години. Това е установено по българските държавни стандарти.
При наличие на повреда по сградата, събственикът може да изисква компенсация от строителя. Ако повредата е причинена виновно от строителя и имотът е застрахован, тогава собственикът си търси вредите от застрахователната компания. изисква парите от строителната компания. Собственикът не се обезщетява от строителната компания, а от застрахователната компания.
Някой части от строителството имат отделни гаранции. Например за вратите, прозорците, фасадата, балконите, парапетите, тоалетните, климатичните инсталации и басейните. Доставчиците на тези части предлагат гаранция (не строителната компания). Гаранционният срок варира от 1 година до 10 години, в зависимост от продукта и доставчика.
Ако някой продаде имот на по-висока цена, от колкото първоначално е платил, тогава не се налага изплащането на данък печалба. Ако същият човек иска да продаде друг имот в същата година, тогава той трябва да плати данък върху печалбата на втория имот. Само един имот на година може да се продаде без плащане на данък печалба.
Това е нов закон, който влезе в сила от Яануари 2009 година. Преди това собствениците на имоти трябваше да чакат 5 години за да могат да продадат имот освободен от данък печалба.
Най-голям е броят на имотите за продан в Слънчев Бряг.
В Лозенец нараства броя на атрактивните вили.
В общи линии, най-добре е да се инвестира в недвижими имоти, разположени в места, където хората предпочитат да се установяват и намират работа, и места, където хората предпочитат да ходят на почивка.
Едно от изключенията бяха старите къщи в отдалечените села. В резултат на миграцията на хората към големите градове, години наред имаше свръх предлагане на такива къщи.
Тогава пристигнаха чужденците, предимно англичаните и започнаха да купуват тези стари къщи.
Цените на тези къщи се качиха много. След това растежа на цените им спря, защото е трудно те да бъдат препродадени.