В статье обсуждается право владения землей в Болгарии. В ней описывается такие важные термины как «права на землевладение» включая «права на строительство» и «права пользования». Также объясняется значение термина «голого владения».
Далее в статье объясняется применение указанных прав к иностранцам, покупающим недвижимость в Болгарии.
Статья написана болгарским юристом Ванина Станковым специализирующимся в области недвижимости. Статья переведена с болгарского.
Землевладение в Болгарии включает в себя два права: «права на строительство» и «права пользования». Эти права могут быть проданы отдельно. В этом случаи происходит их отделение от права землевладения. Землевладелец остается с так называемым «голым владением».
В Болгарии можно купить «права на строительство» на недвижимость на земле принадлежащей кому-либо еще. После завершения строительства «права на строительство» трансформируется в «права владения недвижимостью». В случаи, если недвижимость уничтожена (например, сгорела или разрушено и т.д.), владелец «прав на строительство» может построить его заново на том же участке. Болгарское законодательство гарантирует, независимо от того кто является землевладельцем, владелец «прав на строительство» владеет недвижимостью построенной на этом участке, он может пользоваться ее, продавать ее или реконструировать.
Землевладелец может также продать «права пользования» землей. Владелец этого права может использовать землю для различных целей, например для устройства парковки или может разбить сад.
В случаи продажи землевладельцем «прав на строительство» и «прав на пользование» он остается с «голым владением». Если такое происходит, земля не приносит больше выгоды земледельцу. Он не может продать недвижимость на своей земле, не использовать ее для каких-либо целей, или просить ренту за землю, на которой построена недвижимость. При продажи или дарении «голой» земли, новый землевладелец также имеет эти ограничения. Так, хотя землевладелец может продать землю, вряд ли кто будет заинтересован ее приобрести. Нет смысла покупать землю, которой нельзя пользоваться или зарабатывать на ней деньги.
В основном только граждане Болгарии и компании могут покупать землю в Болгарии в настоящее время (2009г.). Но иностранцы могут приобретать «права на строительство» и «права пользования». Поэтому застройщики обычно продают эти права и остаются только с «голым владением» землей. Застройщик не получает от «голого владения» ни какой выгоды и часто заключает контракт с иностранным покупателем на продажу земли когда это будет разрешено законом за символическую сумму (например 1 ЕВРО). С 2012 г. граждане Евросоюза смогут покупать землю.
Если иностранец желает получить полные права на землю, он может сделать это опосредованно, для этого требуется открыть в Болгарии компанию со 100% долей. Потом его компания сможет приобрести землю.
Хотя открытие компании довольно простое дело, для большинства случаев, это не приносит выгоды.
В Болгарии сделки с недвижимостью оформляются нотариально. Нотариус является независимым юристом лицензированный правительством. В каждом региональном суде имеется как минимум 2 нотариуса, ответственных за сделки с недвижимостью.
Обычно покупателю или продавцу не требуется иметь своих собственных юристов, потому что сделки оформляются нотариально. Однако, некоторые юристы предлагают такие услуги покупателям недвижимости как юридическая консультация или административные услуги.
Все строительные компании в Болгарии несут ответственность за строительные дефекты в течение 10 лет. Это указано в болгарском национальном стандарте.
Если в случаи какого-либо события, происходит повреждение здания, владелец требует компенсации у своей страховой компании (если он застраховал здание). Если повреждение произошло в результате вины строителей, то в этом случаи требование компенсации предъявляется строительной компании.
На некоторые части здания даются отдельные гарантии. Например, на такие как: двери, окна, фасад, перила балкона, туалеты, кондиционеры и плавательный бассейн. Поставщики указанных изделий предоставляют гарантию (не строительная компания). Срок гарантии может варьироваться от 1 года до 10 лет, в зависимости от изделия и поставщика.
При продажи недвижимости за цену, которая больше цены приобретения, налог с дохода не уплачивается. Но если то же самое лицо захочет продать вторую недвижимость в этот же год, он будет должен уплатить налог с прибыли. Только одна недвижимость может быть продана в течение года без уплаты налога на прибыль.
Это новый закон, вступивший в силу в январе 2009г. Раньше владелец был обязан ждать 5 лет прежде чем продать без уплаты налога свою недвижимость.
Болгария является полноправным членом Европейского Союза с 2007г. Гражданам Евросоюза, Европейского экономического пространства и Швейцарии виза для посещения или житья в Болгарии не требуется.
Гражданам России виза требуется. Новый закон позволяет россиянам, которые приобрели недвижимость в Болгарии, получить 3 годовую многократную въездную визу.
Когда Болгария присоединится к Шенгенскому соглашению, болгарские визы будут действительны для въезда и в другие страны Шенгена. В настоящее время 26 стран являются членами Шенгенского соглашения.
Это послужит дополнительным стимулом для россиян в приобретении недвижимости в Болгарии.
Если Вы хотите приобрести недвижимость в Болгарии, полезно будет получить персональные рекомендации. Интернет форумы и блоги- прекрасное место получения информации.
Например, нажмите здесь, чтобы прочитать блог профессора Де Фольдера о недвижимости, которую он купил в Болгарии ...»
Самое большое количество недвижимых объектов в продаже есть в комплексе Солнечный берег.
В городе Лозенец нарастает число эксклюзивных вилл.
В общих чертах, лучше всего инвестировать в недвижимость, расположенную в местах, где люди предпочитают навсегда поселиться и могут найти работу, или в тех местах, где люди любят отдыхать.
Таким исключением были старые дома в селах на окраинах страны. Вследствие переселения людей в большие города в течение многих лет предложение старых домов на окраинах намного превысило спрос.
Как раз тогда приехали туристы, в основном англичане, и начали покупать старые дома.
Цены на них повысились очень много. Потом начался спад цен, так как трудно было перепродавать их.